湖南法治報訊（通訊員 張躍飛 范質(zhì)惠 ）近日，益陽市赫山區(qū)人民法院審理的一起因出租房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而被城管部門拆除裝修而引發(fā)的租賃合同糾紛案件，由二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
2021年3月，鄧某將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租，承租人周某在對房屋裝修過程中被城管部門責(zé)令停工并將裝修強制拆除，周某作為原告訴至赫山區(qū)法院要求被告鄧某返還租金23萬元并賠償損失10萬元。
赫山區(qū)法院經(jīng)審理后認為，出租人鄧某就其未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租，并且在本案法庭辯論終結(jié)前也未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準，其與承租人周某訂立的租賃合同雖是原、被告雙方的真實意思表示，但因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也無法認定為已經(jīng)主管部門批準建設(shè)，應(yīng)認定雙方簽訂的《商鋪租賃合同》為無效合同。
對于周某在對房屋裝修過程中被城管部門責(zé)令停工并被強制拆除的裝修損失，赫山區(qū)法院認為被告鄧某作為房屋租賃合同的出租方，將沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租，以致承租人周某在裝修過程中被行政機關(guān)強制拆除裝修，無法實現(xiàn)其合同目的，造成承租人商鋪裝修損失及開辦費用損失，被告鄧某對原告造成的損失存在過錯，應(yīng)予賠償；同時，原告周某在與被告簽訂合同時未盡到謹慎審查義務(wù)，對存在瑕疵的租賃標的物盲目承租與裝修，以致造成損失。因租賃合同無效以致裝修被強制拆除造成承租方的損失，原、被告雙方均有過錯，根據(jù)過錯程度，赫山區(qū)法院認定由被告鄧某承擔(dān)損失的60%，由原告周某自行承擔(dān)損失的40%。
赫山區(qū)法院依法作出判決，由被告鄧某返還原告交付的租金23萬元并賠償原告裝修損失6萬元。被告不服判決，提出上訴，益陽市中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
法官說法：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的除外。《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。因此，承租人租賃房屋時，不可貪圖房屋租金的便宜，要盡到謹慎審查義務(wù)，至少要審查房屋是否具備《房產(chǎn)證》或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，謹防因出租房屋的產(chǎn)權(quán)存在瑕疵而造成所簽訂租賃合同無效，以給自己造成不必要的損失或者糾紛。
責(zé)編：楊紹銀
一審：楊紹銀
二審：伏志勇
三審：萬朝暉
來源：湖南法治報
