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通訊員 李瑤

簽訂十八年租賃合同，僅過(guò)三年業(yè)主就收不到租金，酒店經(jīng)營(yíng)困難，拖欠近百戶租金，雙方針?shù)h相對(duì)，各執(zhí)一詞。歷時(shí)兩個(gè)月，矛盾成功化解，且看長(zhǎng)沙縣法院如何聯(lián)動(dòng)破局，給出雙贏多贏共贏的解紛方案。

簽下十八年的租賃合同

僅過(guò)三年就收不到租金

“當(dāng)時(shí)他們宣稱買房后可以直接租給酒店，不用另找租客?！?018年，小劉在聽(tīng)到這樣的好消息后，從某房地產(chǎn)公司購(gòu)入一套房屋，并與某酒店簽訂了一份租賃期限為18年的《房屋租賃合同》，當(dāng)時(shí)雙方約定租金將分階段遞增。同小劉一樣，還有89戶業(yè)主也簽訂了租賃合同。之后，業(yè)主們興高采烈地將房屋交由某酒店裝飾裝修，對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

好景不長(zhǎng)。2019年底疫情來(lái)襲，某酒店經(jīng)營(yíng)每況愈下，多次拖欠業(yè)主租金。2023年12月，某酒店徹底關(guān)門停業(yè)，并停止向業(yè)主交付租金。

“誰(shuí)能想到，酒店只營(yíng)業(yè)了三年就關(guān)門了，還拖欠了我們幾個(gè)月的租金！”業(yè)主們憤憤不平。

“在疫情期間，我們已經(jīng)想盡辦法支付租金了。只是最終入不敷出，無(wú)力再支付了?！本频曦?fù)責(zé)人無(wú)奈地望著前來(lái)索要租金的業(yè)主們。

向酒店索要租金無(wú)果，自己的房子也因被改造難以恢復(fù)原狀。面對(duì)這樣的情況，三十多戶業(yè)主在集體商議后，決定盡快起訴，及時(shí)止損。

訴前調(diào)解

成為打破僵局的鑰匙

2024年2月，業(yè)主小劉和其他35戶業(yè)主向長(zhǎng)沙縣法院遞交了起訴材料。

“這是一起群體性糾紛。部分業(yè)主依靠租金作為生活來(lái)源。時(shí)間拖得越長(zhǎng)，業(yè)主們的損失越多。如果能通過(guò)訴前調(diào)解的方式化解，無(wú)疑是糾紛解決的最佳途徑”。在征得業(yè)主同意后，長(zhǎng)沙縣法院立案庭庭長(zhǎng)李松艷迅速組織法官何姣和助理全面梳理案情，共同研討調(diào)解對(duì)策。幾天后，這批案件被委派給湘龍街道訴源治理工作站。

“群體性糾紛解決的難點(diǎn)在于業(yè)主的意見(jiàn)難以統(tǒng)一！有些業(yè)主想繼續(xù)主張租金，有些則想收回房屋。”湘龍街道訴源治理工作站特邀調(diào)解員楊志奎回憶道。如何能兼顧業(yè)主訴求，達(dá)成折中處理意見(jiàn)，成為這批案件推進(jìn)的難點(diǎn)。于是在兩個(gè)月內(nèi)，調(diào)解員組織業(yè)主和酒店方召開(kāi)了十余次溝通協(xié)調(diào)會(huì)，還深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行走訪。

“與其僵持不下，還不如各退一步，盡早重新招租，及時(shí)止損”

“部分房屋因酒店裝修被改造，修復(fù)和收回的成本難以預(yù)計(jì)，能重新出租是一個(gè)好辦法”

“酒店作為違約方，必須要結(jié)清租期內(nèi)的水電費(fèi)等費(fèi)用，并保證房屋能達(dá)到再次出租的標(biāo)準(zhǔn)”

在法官的耐心指導(dǎo)和特邀調(diào)解員的不懈努力下，業(yè)主和酒店方的訴求差距逐步縮小，最終業(yè)主和酒店方達(dá)成一致———雙方解除合同，酒店方返還房屋，業(yè)主與新承租方達(dá)成租賃協(xié)議。2024年5月，起訴至法院的30余起糾紛成功化解。其余業(yè)主也陸續(xù)與酒店簽訂了和解協(xié)議。

解決關(guān)聯(lián)糾紛，才能消除后顧之憂

合同雖然解除了，但酒店與物業(yè)公司還有物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)尚未結(jié)清。“只有解決了關(guān)聯(lián)糾紛，才能讓業(yè)主和新承租方更加安心，消除后顧之憂?！北局鴮?shí)質(zhì)性化解糾紛的目的，特邀調(diào)解員楊志奎在了解到酒店和物業(yè)公司均有調(diào)解意愿的情況下，組織雙方進(jìn)行調(diào)解，最終達(dá)成分期付款協(xié)議。

組織酒店方與物業(yè)方進(jìn)行調(diào)解。

“法官，我們今天雖然調(diào)解好了，如果對(duì)方未按期履行怎么辦？”面對(duì)物業(yè)方的疑慮，何姣法官當(dāng)場(chǎng)表示當(dāng)事人可就調(diào)解協(xié)議向人民法院申請(qǐng)司法確認(rèn)，并賦予強(qiáng)制執(zhí)行力。在聽(tīng)到法官的詳細(xì)介紹后，物業(yè)方消除顧慮，當(dāng)場(chǎng)與酒店方簽訂調(diào)解協(xié)議，并申請(qǐng)司法確認(rèn)。

幾天后，長(zhǎng)沙縣法院出具司法確認(rèn)裁定書，物業(yè)方和酒店的糾紛圓滿解決。目前，涉案房屋已重新出租使用，對(duì)外經(jīng)營(yíng)。

本案歷時(shí)2個(gè)月將近百件糾紛成功化解于訴前，是縣法院做實(shí)指導(dǎo)調(diào)解法定職責(zé)，合力化解矛盾，實(shí)現(xiàn)雙贏多贏共贏的生動(dòng)實(shí)踐。

下一步，長(zhǎng)沙縣法院將積極推動(dòng)構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動(dòng)、社會(huì)協(xié)同”的訴源治理、多元解紛工作機(jī)制，促進(jìn)訴源治理工作站實(shí)質(zhì)化運(yùn)行，廣泛調(diào)動(dòng)各方調(diào)解力量參與訴前調(diào)解，促進(jìn)矛盾糾紛源頭預(yù)防、就地化解。

責(zé)編：樊芳

一審：樊芳

二審：伏志勇

三審：萬(wàn)朝暉

來(lái)源：湖南法治報(bào)