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通訊員 李瑤

簽訂十八年租賃合同，僅過三年業(yè)主就收不到租金，酒店經(jīng)營困難，拖欠近百戶租金，雙方針鋒相對，各執(zhí)一詞。歷時兩個月，矛盾成功化解，且看長沙縣法院如何聯(lián)動破局，給出雙贏多贏共贏的解紛方案。

簽下十八年的租賃合同

僅過三年就收不到租金

“當(dāng)時他們宣稱買房后可以直接租給酒店，不用另找租客?！?018年，小劉在聽到這樣的好消息后，從某房地產(chǎn)公司購入一套房屋，并與某酒店簽訂了一份租賃期限為18年的《房屋租賃合同》，當(dāng)時雙方約定租金將分階段遞增。同小劉一樣，還有89戶業(yè)主也簽訂了租賃合同。之后，業(yè)主們興高采烈地將房屋交由某酒店裝飾裝修，對外經(jīng)營。

好景不長。2019年底疫情來襲，某酒店經(jīng)營每況愈下，多次拖欠業(yè)主租金。2023年12月，某酒店徹底關(guān)門停業(yè)，并停止向業(yè)主交付租金。

“誰能想到，酒店只營業(yè)了三年就關(guān)門了，還拖欠了我們幾個月的租金！”業(yè)主們憤憤不平。

“在疫情期間，我們已經(jīng)想盡辦法支付租金了。只是最終入不敷出，無力再支付了?！本频曦?fù)責(zé)人無奈地望著前來索要租金的業(yè)主們。

向酒店索要租金無果，自己的房子也因被改造難以恢復(fù)原狀。面對這樣的情況，三十多戶業(yè)主在集體商議后，決定盡快起訴，及時止損。

訴前調(diào)解

成為打破僵局的鑰匙

2024年2月，業(yè)主小劉和其他35戶業(yè)主向長沙縣法院遞交了起訴材料。

“這是一起群體性糾紛。部分業(yè)主依靠租金作為生活來源。時間拖得越長，業(yè)主們的損失越多。如果能通過訴前調(diào)解的方式化解，無疑是糾紛解決的最佳途徑”。在征得業(yè)主同意后，長沙縣法院立案庭庭長李松艷迅速組織法官何姣和助理全面梳理案情，共同研討調(diào)解對策。幾天后，這批案件被委派給湘龍街道訴源治理工作站。

“群體性糾紛解決的難點在于業(yè)主的意見難以統(tǒng)一！有些業(yè)主想繼續(xù)主張租金，有些則想收回房屋?！毕纨埥值涝V源治理工作站特邀調(diào)解員楊志奎回憶道。如何能兼顧業(yè)主訴求，達(dá)成折中處理意見，成為這批案件推進(jìn)的難點。于是在兩個月內(nèi)，調(diào)解員組織業(yè)主和酒店方召開了十余次溝通協(xié)調(diào)會，還深入現(xiàn)場進(jìn)行走訪。

“與其僵持不下，還不如各退一步，盡早重新招租，及時止損”

“部分房屋因酒店裝修被改造，修復(fù)和收回的成本難以預(yù)計，能重新出租是一個好辦法”

“酒店作為違約方，必須要結(jié)清租期內(nèi)的水電費等費用，并保證房屋能達(dá)到再次出租的標(biāo)準(zhǔn)”

在法官的耐心指導(dǎo)和特邀調(diào)解員的不懈努力下，業(yè)主和酒店方的訴求差距逐步縮小，最終業(yè)主和酒店方達(dá)成一致———雙方解除合同，酒店方返還房屋，業(yè)主與新承租方達(dá)成租賃協(xié)議。2024年5月，起訴至法院的30余起糾紛成功化解。其余業(yè)主也陸續(xù)與酒店簽訂了和解協(xié)議。

解決關(guān)聯(lián)糾紛，才能消除后顧之憂

合同雖然解除了，但酒店與物業(yè)公司還有物業(yè)費、水電費尚未結(jié)清。“只有解決了關(guān)聯(lián)糾紛，才能讓業(yè)主和新承租方更加安心，消除后顧之憂?！北局鴮嵸|(zhì)性化解糾紛的目的，特邀調(diào)解員楊志奎在了解到酒店和物業(yè)公司均有調(diào)解意愿的情況下，組織雙方進(jìn)行調(diào)解，最終達(dá)成分期付款協(xié)議。

組織酒店方與物業(yè)方進(jìn)行調(diào)解。

“法官，我們今天雖然調(diào)解好了，如果對方未按期履行怎么辦？”面對物業(yè)方的疑慮，何姣法官當(dāng)場表示當(dāng)事人可就調(diào)解協(xié)議向人民法院申請司法確認(rèn)，并賦予強制執(zhí)行力。在聽到法官的詳細(xì)介紹后，物業(yè)方消除顧慮，當(dāng)場與酒店方簽訂調(diào)解協(xié)議，并申請司法確認(rèn)。

幾天后，長沙縣法院出具司法確認(rèn)裁定書，物業(yè)方和酒店的糾紛圓滿解決。目前，涉案房屋已重新出租使用，對外經(jīng)營。

本案歷時2個月將近百件糾紛成功化解于訴前，是縣法院做實指導(dǎo)調(diào)解法定職責(zé)，合力化解矛盾，實現(xiàn)雙贏多贏共贏的生動實踐。

下一步，長沙縣法院將積極推動構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動、社會協(xié)同”的訴源治理、多元解紛工作機(jī)制，促進(jìn)訴源治理工作站實質(zhì)化運行，廣泛調(diào)動各方調(diào)解力量參與訴前調(diào)解，促進(jìn)矛盾糾紛源頭預(yù)防、就地化解。

責(zé)編：樊芳

一審：樊芳

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報