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湖南法治報全媒體記者 羅霞 實(shí)習(xí)生 劉暢 通訊員 彭雪嬌 肖歡

盛夏8月，萬物爭榮。

婁底市婁星區(qū)長青街道某房產(chǎn)項目工地，一派熱火朝天的建設(shè)場景。

此前，這里兩棟建筑樓房還處于破敗不堪、環(huán)境惡劣的狀態(tài)。盡管婁底市某公司提出愿意收購這些房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，但長達(dá)近10年協(xié)商一直未果。直到2023年5月，這場歷經(jīng)曲折的房屋收購才最終塵埃落定。

“這件事能夠成功，關(guān)鍵在于我們邀請了公證機(jī)構(gòu)介入事中、事后的事務(wù)處置，既保證了公平公正，又維護(hù)了開發(fā)商與業(yè)主的合法權(quán)益?！眾涞讑湫菂^(qū)長青街道辦事處人大聯(lián)工委主任王全感慨地說。

多年拉鋸戰(zhàn)

數(shù)年前，婁底某公司在婁星區(qū)購買了一塊土地，正處于開發(fā)建設(shè)階段?？紤]到整體美觀和布局，公司計劃一并收購附近兩棟老舊樓房，以實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)。

這兩棟樓房年久失修，其中一棟建于20世紀(jì)70年代，部分房屋已經(jīng)嚴(yán)重的漏水和掉漆。

盡管條件如此，公司與兩棟樓房共28戶業(yè)主進(jìn)行了長達(dá)多年的談判，部分業(yè)主態(tài)度搖擺不定，耗費(fèi)了大量的時間和精力，也始終未能達(dá)成共識。

這場拉鋸戰(zhàn)自2014年起，集中持續(xù)在2019年至2022年。最終，公司放棄兩棟樓房收購，對已購?fù)恋剡M(jìn)行單獨(dú)開發(fā)施工。

然而，部分業(yè)主卻向政府部門反映，稱施工影響了他們的居住環(huán)境，要求立即停工。還有業(yè)主表達(dá)了強(qiáng)烈出售房屋的意愿。

公司不得不暫時停止施工。其間，公司仍需承擔(dān)一定的工程費(fèi)用，損失日益增加。

“業(yè)主聯(lián)名給我們送來了書面報告，請求政府出面談判，讓開發(fā)商收購房子?！?023年2月底，王全收到多名業(yè)主的聯(lián)名報告。

王全多次與業(yè)主及開發(fā)商溝通協(xié)商后，雙方達(dá)成初步協(xié)議：開發(fā)商愿意以統(tǒng)一價格收購兩棟樓房。

但新的問題又?jǐn)[在面前。如果簽了協(xié)議，開發(fā)商不能及時支付房款如何保障業(yè)主權(quán)益？如果有業(yè)主反悔又該如何維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益？

此時，王全想到或能引入公證機(jī)構(gòu)介入，作為第三方保持中立，作為溝通雙方的橋梁，保障雙方權(quán)益。

他聯(lián)系了湘中公證處，對此項目提供全程公證服務(wù)，為這個曾一度陷入僵局的項目帶來了轉(zhuǎn)機(jī)。

2023年5月，公證人員在現(xiàn)場查看騰房進(jìn)度。

半份協(xié)議書

證處接到這一工作任務(wù)后，考慮到此案拖延時間長，人員涉及面廣，經(jīng)濟(jì)利益多樣等方面的復(fù)雜性。湘中公證處負(fù)責(zé)人曾赟向市司法局副局長趙晚村專題匯報。市司法局立即組織召開會議，深入剖析項目的核心要點(diǎn)，分析實(shí)施過程中可能遇到的復(fù)雜難題與潛在風(fēng)險。決定成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)此事，劉育龍便是其中一名公證員。

他們分別與開發(fā)商代表、業(yè)主進(jìn)行了10余次會面，希望全面了解雙方的訴求與期望。

劉育龍告訴記者，業(yè)主意見需求多種多樣：有對繼承問題導(dǎo)致的購房款分配異議、房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不符要求重新計算，以及基于樓層、朝向等因素希望獲得更高收購價格等等。

公證人員一方面耐心溝通和多角度向業(yè)主分析相關(guān)利弊，另一方面積極向開發(fā)商反饋訴求，努力尋求可協(xié)商的解決方案。

“不管是否同意房屋收購，房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)都是非常有必要的。要保護(hù)業(yè)主權(quán)利，首要任務(wù)便是先明確房屋的產(chǎn)權(quán)情況?！睘榇?，公證處派出公證人員與28戶業(yè)主溝通，進(jìn)行細(xì)致地篩查與核實(shí)。

核查情況更讓公證人員感到棘手。部分業(yè)主已故，其子女居住分散；一些業(yè)主身處海外，暫時無法回國；房產(chǎn)證與國土證信息不匹配；部分業(yè)主僅有房產(chǎn)證，缺少土地使用權(quán)證；還有業(yè)主已售房屋但過戶手續(xù)未完結(jié)。

公證人員甚至發(fā)現(xiàn)了半份協(xié)議書的情況。“兩姐妹共同繼承自母親的遺產(chǎn)，她們各自擁有一半產(chǎn)權(quán)。姐姐愿意出售，而妹妹則不愿意，這就產(chǎn)生了之前她們與開發(fā)商簽署的半份協(xié)議書?！?/p>

為確保產(chǎn)權(quán)明晰，公證人員多次前往不動產(chǎn)登記中心、檔案館和民政等部門，核實(shí)業(yè)主和房屋等信息。

全面了解情況后，公證人員協(xié)助業(yè)主辦理了相關(guān)手續(xù)。對于已故業(yè)主，鑒于房產(chǎn)多以夫妻工齡折算購買，依法應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)，公證人員陪同其家屬辦理繼承過戶；對于海外業(yè)主，公證處利用遠(yuǎn)程視頻技術(shù)，指導(dǎo)完成委托書公證；對于房產(chǎn)證與國土證信息不符或過戶未完成的情況，公證人員上門服務(wù)，辦理公證并完成過戶登記。

?公證人員現(xiàn)場辦理相關(guān)公證手續(xù)。

搭建信任橋梁

盡管此時業(yè)主與開發(fā)商已達(dá)成了初步共識，但由于長期的分歧和不信任，項目的推進(jìn)依然充滿挑戰(zhàn)。

“公證處作為獨(dú)立的機(jī)構(gòu)，依法獨(dú)立行使公證職能，能夠保持中立，不偏袒任何一方，在雙方溝通中起到了橋梁作用，而且是我國法律規(guī)定的提存機(jī)構(gòu)，具備專業(yè)性和權(quán)威性。”為了讓雙方安心交易，曾赟建議在解決涉及大額資金交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、復(fù)雜利益分配以及存在信任危機(jī)的糾紛時，采用提存公證的方法，將收購款項打入公證處提存賬戶，確保資金安全。這可以消除業(yè)主們對于款項被挪用或無法及時支付的擔(dān)憂，增強(qiáng)他們的信任感。

開發(fā)商與業(yè)主均接受此方案。但考慮到項目收購的復(fù)雜性和不確定性，前者希望分4次支付房屋收購款，而業(yè)主對開發(fā)商的財務(wù)實(shí)力和項目執(zhí)行能力存在一定的疑慮，擔(dān)心在交付產(chǎn)權(quán)證和快速騰房后，購房款無法及時到位。

“如果業(yè)主反悔，將為開發(fā)商帶來巨大損失；如果開發(fā)商不及時支付收購款，又會損害業(yè)主的合法權(quán)益。在協(xié)議簽署和過戶過程中，我們必須確保每一個環(huán)節(jié)都萬無一失?！痹S表示，在充分考慮雙方需求的情況下，公證人員又對收購協(xié)議進(jìn)行了10余次修改。最終雙方在付款方式、時間節(jié)點(diǎn)和違約責(zé)任上達(dá)成一致。

2023年4月，雙方在公證員的見證下簽署了《房屋買賣協(xié)議》。

辦理完委托公證，開發(fā)商將購房款的20%存入公證處的提存賬戶。

當(dāng)業(yè)主開始騰空房屋時，公證人員又遇到了新的問題。

一些年長的業(yè)主因家中物品眾多且不舍丟棄，可能無法在協(xié)議規(guī)定的時間內(nèi)完成房屋騰空。公證人員迅速采取行動，一方面與街道辦緊密溝通，安排人員和車輛協(xié)助騰房。另一方面，耐心督促業(yè)主盡快整理物品，確保騰房工作能夠順利進(jìn)行。

最終，所有業(yè)主的房屋在2023年5月中旬全部騰空。

隨后，開發(fā)商將80%的購房款存入公證處賬戶。月底，房屋順利過戶至開發(fā)商名下，公證人員將提存賬戶中的款項依照協(xié)議轉(zhuǎn)入業(yè)主賬戶。

僅用兩月余，項目圓滿完成。不僅確保了法律程序的順利進(jìn)行，也為業(yè)主和開發(fā)商之間建立了信任的橋梁，為當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境貢獻(xiàn)了公證力量。

責(zé)編：譚好

一審：譚好

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報