吳磊
物業(yè)糾紛雖然金額小，但范圍廣泛，幾乎涉及到生活中的每一個人，一個小區(qū)生活環(huán)境的好壞物業(yè)服務占有相當大的比重，隨著網(wǎng)絡的普及，基本上每個小區(qū)都建有業(yè)主群，拒交物業(yè)費亦成群體性現(xiàn)象，有的小區(qū)甚至80%以上拒交物業(yè)管理費，如此一來物業(yè)公司因經(jīng)費不足導致服務質量不斷下降，業(yè)主越發(fā)不滿意，造成惡性循環(huán)。因此，在司法實踐中，物業(yè)服務合同糾紛亦呈爆發(fā)式增長，現(xiàn)就未經(jīng)招投標簽訂的前期物業(yè)服務合同效力問題做如下探討：
《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款規(guī)定：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。而在實踐中有出現(xiàn)開發(fā)商通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)后，在交房之前又另行自行選聘其他物業(yè)服務企業(yè)并重新簽訂前期物業(yè)服務合同，而且在交房時要求購房戶均各自與該物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。購房戶對招投標選聘物業(yè)一般是不知情的，且交房時均是由開發(fā)商提供的格式合同，一旦發(fā)生物業(yè)服務合同糾紛時，有些房主通過相關部門發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)并不是招投標選聘的企業(yè)時，就提出合同無效的抗辯。就該問題司法實踐中有不同的意見，一種意見認為，該前期物業(yè)服務合同違法了《物業(yè)管理條例》第二十四條的強制性規(guī)定，應屬無效合同。另一種意見認為《物業(yè)管理條例》第二十四條系管理性規(guī)定，合同有效。筆者同意第二種意見，理由為：首先，《物業(yè)管理條例》第五十七條明確規(guī)定，住宅物業(yè)建設單位未通過招投標選聘或者未經(jīng)批準協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。由此可見，建設單位違規(guī)選聘的后果是行政處罰，該規(guī)定應屬于管理性強制規(guī)定，不導致合同無效；其次，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定合同無效或者部分條款無效的情形為：（一）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。而且該條第三款特別規(guī)定前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。該規(guī)定雖然沒有具體針對未經(jīng)招投標合同的效力作出規(guī)定，但就無效合同這一規(guī)定中并未包含未經(jīng)招投標合同這一情形;最后，國家規(guī)定前期物業(yè)需要招投標的主要原因是防止開發(fā)商在簽訂前期物業(yè)服務合同時損害業(yè)主的利益，但該問題最高院的司法解釋第二條已經(jīng)作了規(guī)定，有損業(yè)主利益的條款屬于無效條款，故認定合同有效對于業(yè)主仍然有合法的救濟途徑。
責編：李林俊
來源：法制周報
