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通訊員 張紅兵 徐可

2011年， A公司與B公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定A公司在B公司處租賃2500㎡的場(chǎng)地用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，租期至2019年7月止，租金為210萬(wàn)元/年。

租期屆滿前，A公司與B公司又簽訂了《續(xù)租協(xié)議》，將《房屋租賃合同》的有效期延長(zhǎng)至2024年8月止，并約定租金降為160萬(wàn)元/年；如A公司提前解除合同，B公司同意在A公司提出解除合同時(shí)給予A公司一個(gè)月免租期；A公司可根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要提前解除合同，但需提前兩個(gè)月書面通知B公司，A公司無(wú)需承擔(dān)任何責(zé)任。

2020年2月，A公司以經(jīng)營(yíng)困難為由向B公司發(fā)出《解約函》，要求解除租賃合同。B公司隨后向A公司發(fā)出《回復(fù)函》、《免租函》、《降租函》等函件，減免A公司兩個(gè)月的租金，下調(diào)租金至79萬(wàn)元/年，并承諾無(wú)論何種原因均不對(duì)減免租賃費(fèi)用進(jìn)行索賠。后雙方繼續(xù)履行合同。

2022年4月，A公司未再支付租金。2022年5月，A公司又以實(shí)難維持經(jīng)營(yíng)為由向B公司發(fā)出《解約函》，B公司隨后也向A公司發(fā)出《回復(fù)函》，減免A公司三個(gè)月的租金，并承諾無(wú)論何種情況不對(duì)優(yōu)惠租金索賠。

2022年9月，A公司再次向B公司發(fā)出《解約函》，提出于2022年11月解除并終止《房屋租賃合同》，于2022年12月閉店撤場(chǎng)。B公司隨后向A公司發(fā)函聲明，如A公司單方解除合同，B公司將對(duì)自2011年7月以來(lái)給予A公司的優(yōu)惠、降低、免交租金等費(fèi)用予以追補(bǔ)。

雙方協(xié)商無(wú)果，A公司堅(jiān)決要求解除租賃合同，B公司遂將A公司告上法庭，要求支付所欠租金和水電費(fèi)，并補(bǔ)交原優(yōu)惠減免的租金。

大祥區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：

一、解除租賃合同的期限確認(rèn)及A公司是否承擔(dān)相關(guān)解約責(zé)任的問(wèn)題

由于《續(xù)租協(xié)議》系對(duì)《房屋租賃合同》關(guān)于A公司提前解除合同應(yīng)否承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的變更，也是對(duì)A公司單方提出解除合同的條件和應(yīng)承擔(dān)法律后果的具體約定，該變更內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。再者，A公司以經(jīng)營(yíng)困難為由提出解除租賃合同的條件也已成就。故對(duì)《續(xù)租協(xié)議》于2022年11月解除予以確認(rèn)，A公司無(wú)需承擔(dān)解約責(zé)任。

二、A公司應(yīng)否承擔(dān)承租期間的欠付租金和水、電、空調(diào)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的問(wèn)題

雙方經(jīng)計(jì)算和協(xié)商，對(duì)A公司尚欠租金和水、電、空調(diào)費(fèi)共計(jì)41萬(wàn)元并無(wú)異議。根據(jù)合同約定，A公司對(duì)該款承擔(dān)清償責(zé)任。

三、B公司是否有權(quán)向A公司計(jì)收原已減、免、下調(diào)的租金問(wèn)題

由于B公司在《免租函》、《降租函》、《回復(fù)函》中均承諾無(wú)論何種原因均不對(duì)減免的租賃費(fèi)用進(jìn)行索賠，系B公司對(duì)自己權(quán)利的放棄，上述函件和《續(xù)租協(xié)議》系雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。故對(duì)B公司再提出要求計(jì)收原已減、免、下調(diào)租金的主張，不予支持。

法官說(shuō)法

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條規(guī)定“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”第五百六十五條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力?！睂?duì)于雙方簽訂合同租賃場(chǎng)地的行為，須踐行自愿原則與誠(chéng)信原則等民事法律原則。本案中A公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難欲解除合同，已依照合同約定提前通知B公司，B公司亦應(yīng)當(dāng)依照合同約定妥善處理好解約與費(fèi)用清算等問(wèn)題。 

近年來(lái)，隨著線上經(jīng)濟(jì)的活躍和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，部分商場(chǎng)、賣場(chǎng)也不再紅火，陸續(xù)關(guān)停門店，隨之而來(lái)的是大幅增加的租賃糾紛，矛盾比較突出的有出租人資金鏈斷裂導(dǎo)致租賃房產(chǎn)停水停電被拍賣、承租人占用租賃場(chǎng)地不撤場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)困難要求減免租賃費(fèi)用等問(wèn)題。租賃雙方皆應(yīng)綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，對(duì)于租金等事項(xiàng)進(jìn)行合理約定，和諧商議解決好租賃期間的矛盾，形成良好合作氛圍，共同優(yōu)化法治化營(yíng)商環(huán)境。

責(zé)編：李迅

一審：樊芳

二審：伏志勇

三審：萬(wàn)朝暉

來(lái)源：湖南法治報(bào)